버팀목전세자금 갱신과 이사 전략 | 연장·전환·상환 실전
버팀목대출을 받고 2년이 지나면 중요한 선택의 시간이 옵니다. 전세 계약을 갱신할지, 다른 집으로 이사할지, 아니면 월세나 매매로 전환할지 결정해야 합니다. 각 선택에 따라 대출 처리 방법이 다르고, 잘못하면 대출을 한꺼번에 상환해야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 버팀목대출 갱신부터 이사 시 대출 옮기기, 월세·매매 전환까지 모든 실전 전략을 단계별로 정리했습니다. 2년 후를 대비한 완벽한 플랜을 세우세요.
1. 전세 계약 갱신 시 대출 연장
같은 집에서 계속 살기로 했다면 가장 간단합니다. 전세 계약을 갱신하고 대출도 연장하면 됩니다.
갱신 대출 조건
전세 계약을 갱신할 때 대출도 자동으로 연장되는 것은 아닙니다. 다시 심사를 받아야 합니다.
재심사 항목:
- 소득 기준 충족 여부 (여전히 5,000만원 또는 6,000만원 이하)
- 무주택 세대주 유지
- 보증금 한도 이내
- HUG 보증 재심사 (선택 시)
2년 사이 연봉이 올라 소득 기준을 초과했다면 대출 연장이 거절될 수 있습니다. 이럴 때는 시중은행 전세대출로 갈아타거나, 자기자본으로 일부 상환해야 합니다.
보증금 인상 시 추가 대출
전세 계약을 갱신하면서 보증금이 올랐다면 추가 대출이 가능합니다.
실전 예시:
- 기존 보증금: 2억원, 기존 대출: 1억 6,000만원
- 갱신 보증금: 2억 2,000만원
청년 버팀목 기준 (LTV 80%):
2억 2,000만원 × 80% = 1억 7,600만원
추가 대출 가능: 1,600만원
보증금이 2,000만원 올랐는데 추가 대출은 1,600만원만 받을 수 있으니, 나머지 400만원은 자기자본으로 충당해야 합니다.
갱신 대출 절차
1단계 (갱신 1개월 전): 집주인과 계약 갱신 협상을 합니다. 보증금 인상 여부, 계약 기간을 확정합니다.
2단계 (갱신 3주 전): 은행에 대출 연장 신청을 합니다. 기존 대출 은행에 신청하는 것이 편리합니다.
3단계 (갱신 2주 전): 소득 증빙, 전세 계약서(갱신 또는 신규) 등 서류를 제출합니다. HUG 보증을 다시 받는다면 HUG 심사도 진행됩니다.
4단계 (갱신일): 새 계약서에 날인하고 보증금을 정산합니다. 추가 대출금은 집주인에게 송금됩니다.
갱신 거절 시 대처
소득 초과나 다른 이유로 대출 연장이 거절되면 어떻게 할까요?
첫째, 일부 상환: 대출 일부를 상환해서 LTV를 낮춥니다. 보증금 2억원, 대출 1억 6,000만원이었는데 소득 초과로 거절됐다면, 3,000만원을 상환해서 1억 3,000만원으로 줄입니다. LTV가 65%로 낮아져 재심사 통과 가능성이 높아집니다.
둘째, 시중은행 전환: 버팀목은 포기하고 시중은행 전세대출로 갈아탑니다. 금리는 높지만 소득 기준이 덜 까다롭습니다.
셋째, 이사: 대출 연장이 안 되면 전세를 정리하고 이사를 가야 합니다. 다른 집에서 새로 버팀목대출을 받을 수 있습니다.
2. 다른 집으로 이사 시 대출 전환
2년 후 다른 집으로 이사를 가야 한다면 대출을 어떻게 해야 할까요? 기존 대출을 상환하고 새로 받아야 할까요?
대출 전환이란?
기존 버팀목대출을 새 전세집으로 옮기는 것을 대출 전환이라고 합니다. 대출을 상환하지 않고 그대로 유지하면서 담보만 바꾸는 것입니다.
장점:
- 대출 상환 없이 이사 가능
- 기존 금리 유지 (신규 대출보다 금리 유리할 수 있음)
- 수수료 절감
단점:
- 새 집도 버팀목대출 조건 충족해야 함
- 재심사 필요
- 절차가 복잡함
대출 전환 조건
새로운 전세집이 버팀목대출 조건을 만족해야 합니다.
- 보증금이 수도권 4억원(지방 3억원) 이하
- 전용면적 85㎡ 이하
- 본인은 여전히 무주택 세대주
- 소득 기준 충족
기존 대출보다 보증금이 높으면 추가 대출을 받을 수 있고, 낮으면 일부 상환해야 합니다.
대출 전환 절차
1단계 (이사 2개월 전): 새 전세집을 구하고 계약을 체결합니다. 계약서 특약에 "대출 전환 미승인 시 계약 해제" 조항을 넣으세요.
2단계 (이사 1.5개월 전): 기존 대출 은행에 전환 신청을 합니다. 새 전세 계약서, 등기부등본, 건축물대장 등을 제출합니다.
3단계 (이사 1개월 전): 은행과 HUG가 새 주택을 심사합니다. 새 집주인의 채무 상태, 주택 가격 등을 확인합니다.
4단계 (이사 2주 전): 승인이 나면 기존 전세 정산 일정을 조율합니다. 보증금 반환과 대출 상환, 새 대출 실행이 동시에 이뤄져야 합니다.
5단계 (이사일):
- 오전: 기존 집 정산. 집주인이 보증금을 돌려주면 곧바로 은행에 대출 상환
- 오후: 새 집 입주. 은행이 새 집 집주인에게 대출금 송금
- 즉시: 새 집 전입신고 및 확정일자
타이밍을 정확히 맞춰야 합니다. 오전에 기존 대출을 상환하고 오후에 새 대출이 실행되도록 은행과 미리 조율하세요.
보증금 차액 처리
새 집 보증금이 더 높은 경우:
기존: 보증금 2억원, 대출 1억 6,000만원, 자기자본 4,000만원
새 집: 보증금 2억 5,000만원, 대출 한도 2억원
추가 대출: 4,000만원
추가 자기자본 필요: 1,000만원
기존 자기자본 4,000만원 + 추가 1,000만원 = 총 5,000만원이 필요합니다.
새 집 보증금이 더 낮은 경우:
기존: 보증금 2억원, 대출 1억 6,000만원
새 집: 보증금 1억 8,000만원, 대출 한도 1억 4,400만원
일부 상환: 1,600만원
남은 대출: 1억 4,400만원
1,600만원을 현금으로 마련해서 상환해야 합니다.
전환 불가 시 신규 대출
대출 전환이 거절되면 기존 대출을 상환하고 새로 버팀목대출을 받아야 합니다.
절차:
1. 기존 집 정산 시 보증금으로 대출 상환
2. 남은 돈으로 새 집 계약금 지불
3. 새 버팀목대출 신청 (신규)
4. 새 대출로 잔금 지불
신규 대출은 현재 금리가 적용되므로, 기존보다 금리가 높을 수 있습니다.
3. 월세 전환 시 대출 처리
전세에서 월세로 바꾸면 버팀목대출은 어떻게 될까요?
월세 전환 시 대출 상환 필수
버팀목전세자금대출은 전세 보증금을 위한 대출입니다. 월세로 전환하면 전세 보증금이 줄어들거나 없어지므로, 대출을 상환해야 합니다.
실전 예시: 보증금 2억원 전세 → 보증금 5,000만원 + 월세 100만원
기존 대출 1억 6,000만원이 있었다면?
보증금 2억원 반환 → 대출 1억 6,000만원 상환 → 남은 4,000만원을 새 보증금 5,000만원에 사용
부족한 1,000만원은 자기자본 추가
월세 전환 시 대출은 모두 상환하는 것이 원칙입니다.
월세 보증금 대출 가능한가?
버팀목대출은 전세 전용이므로 월세는 불가능합니다. 하지만 월세 보증금도 대출받을 수 있는 상품이 있습니다.
주택도시기금 월세대출: 보증금 5,000만원 이하 월세 세입자를 위한 상품입니다. 보증금의 80%, 최대 3,500만원까지 빌릴 수 있습니다. 금리는 버팀목과 비슷하게 연 1~2%대입니다.
월세 전환을 고려한다면 월세대출을 미리 알아보세요.
전세→월세 전환 전략
전세 시장이 불안하거나 이사를 자주 다녀야 한다면 월세 전환도 선택지입니다.
장점:
- 초기 자본 부담 적음 (보증금 적음)
- 이사 자유로움
- 전세 사기 위험 없음
단점:
- 매달 월세 지출
- 장기적으로 비용 많이 듦
- 대출 상환 필요
손익분기 계산: 보증금 2억원 전세 vs 보증금 5,000만원 + 월세 100만원
전세: 이자 월 30만원 (대출 1.8% 기준)
월세: 월세 100만원 + 이자 5만원 (소액 대출) = 105만원
월 75만원 더 지출하므로, 1년이면 900만원 차이입니다. 장기 거주라면 전세가 유리하고, 1~2년 단기라면 월세도 고려할 만합니다.
4. 집 구매로 전환 시 대출 처리
목돈이 모여서 집을 사기로 했다면 버팀목대출을 어떻게 정리할까요?
전세 정리 및 대출 상환
집을 사려면 전세를 정리해야 합니다. 집주인에게 보증금을 돌려받고 그 돈으로 버팀목대출을 상환합니다.
절차:
1. 매매 계약 체결 (잔금일 확정)
2. 전세 계약 종료 통보 (최소 2개월 전)
3. 전세 정산일과 매매 잔금일 조율
4. 전세 보증금 반환 → 버팀목대출 상환
5. 매매 잔금 지불 (디딤돌대출 또는 자기자본)
디딤돌대출로 연결
전세에서 살던 집을 아예 사는 경우도 있습니다. 이럴 때는 버팀목대출을 디딤돌대출로 전환할 수 있습니다.
장점:
- 이사 없이 그대로 거주
- 집주인과 협상 유리
- 절차 간소
절차:
1. 집주인과 매매 협상
2. 버팀목대출 상환 계획 수립
3. 디딤돌대출 신청 (구입자금)
4. 디딤돌대출 승인 후 매매 계약
5. 디딤돌대출로 잔금 지불 (전세 보증금 + 추가 금액)
실전 예시: 전세 2억원 살던 집을 4억원에 매수
버팀목대출: 1억 6,000만원
전세 보증금 정산: 2억원 반환 → 1억 6,000만원 상환 → 남은 4,000만원
디딤돌대출: 최대 2억 8,000만원 (4억 × 70%)
필요 자기자본: 4억 - 2억 8,000만원 = 1억 2,000만원
실제 필요액: 1억 2,000만원 - 4,000만원(정산금) = 8,000만원
8,000만원만 추가로 마련하면 집을 살 수 있습니다.
구매 vs 전세 연장 판단
언제 집을 사고 언제 전세를 연장해야 할까요?
집 구매 권장:
- 자기자본이 충분함 (최소 30% 이상)
- 5년 이상 장기 거주 예정
- 집값 상승 기대
- 전세 시장 불안
전세 연장 권장:
- 자기자본 부족 (20% 미만)
- 2~3년 내 이사 가능성
- 집값 하락 우려
- 전세 시장 안정
2024년 기준 서울 아파트 전세가율은 60~70%입니다. 4억원 집의 전세가 2억 4,000만원 정도입니다. 자기자본이 1억원 미만이라면 전세가 유리하고, 1억 5,000만원 이상이면 구매를 고려할 만합니다.
5. 중도상환 전략
목돈이 생겨서 대출을 갚고 싶다면 어떻게 해야 할까요?
중도상환 수수료
버팀목대출은 중도상환 수수료가 없습니다. 언제든 원하는 금액을 상환할 수 있습니다. 1년 만에 갚아도, 일부만 갚아도 수수료가 없습니다.
이는 큰 장점입니다. 시중은행 대출은 3년 이내 상환 시 수수료가 있는데, 버팀목은 없습니다.
일부상환 vs 전액상환
전액상환: 대출을 모두 갚는 것입니다. 이자 부담이 완전히 사라집니다. 목돈이 생기고 당분간 쓸 일이 없다면 전액상환이 좋습니다.
일부상환: 대출 일부만 갚는 것입니다. 이자 부담을 줄이면서도 유동성을 확보할 수 있습니다.
계산 예시: 대출 1억 6,000만원, 금리 1.8%
월 이자: 1억 6,000만원 × 1.8% ÷ 12 = 24만원
5,000만원 일부상환 후: 1억 1,000만원 × 1.8% ÷ 12 = 16만 5,000원
절감액: 월 7만 5,000원, 연 90만원
5,000만원을 갚으면 연 90만원 이자를 아낍니다. 그 돈을 예금에 넣으면 연 3% 이자로 150만원을 벌 수 있습니다. 대출 이자보다 예금 이자가 높으니, 굳이 상환하지 않고 예금하는 것이 유리합니다.
중도상환 시기 전략
상환 유리한 경우:
- 대출 금리가 예금 금리보다 높을 때
- 전세 계약 종료가 가까워 어차피 갚아야 할 때
- 심리적 부담을 덜고 싶을 때
유지 유리한 경우:
- 대출 금리가 예금 금리보다 낮을 때 (2024년 현재 버팀목 1.8% < 예금 3%)
- 목돈 쓸 일이 생길 가능성이 있을 때
- 투자 기회가 있을 때
버팀목대출 금리 1.8%는 역사적 저금리입니다. 급하게 갚지 말고 여유자금으로 활용하는 것도 전략입니다.
6. 자주 묻는 질문
Q1. 전세 계약 기간이 끝나기 전에 이사가고 싶은데 가능한가요?
A. 가능하지만 집주인 동의가 필요합니다. 중도 해지 시 위약금을 물어야 할 수도 있습니다. 대출은 새 집에서 전환하거나 상환해야 합니다.
Q2. 버팀목대출 받은 상태에서 집을 사면 어떻게 되나요?
A. 전세를 정리하고 대출을 상환한 후 집을 사야 합니다. 무주택 요건이 깨지면 버팀목대출을 즉시 상환해야 합니다.
Q3. 결혼하면 청년 버팀목에서 신혼부부 버팀목으로 자동 전환되나요?
A. 자동 전환은 안 됩니다. 다음 갱신 시점에 신혼부부 버팀목으로 재신청할 수 있습니다. 금리와 한도가 더 유리해질 수 있습니다.
Q4. 2년 계약인데 1년 만에 이사가고 싶으면?
A. 집주인 동의를 받아 전세를 중도 해지해야 합니다. 대출은 상환하거나 새 집에서 전환 가능합니다. 중도 해지 시 불이익을 계약서에서 확인하세요.
Q5. 소득이 올라 기준 초과하면 바로 대출 회수되나요?
A. 대출 기간 중에는 상관없습니다. 갱신 시점에 재심사에서 탈락할 수 있습니다. 이럴 때는 일부 상환하거나 시중은행으로 갈아타세요.
7. 핵심 정리
✓ 계약 갱신 시 재심사 필요, 소득·무주택 요건 재확인
✓ 이사 시 대출 전환 가능, 새 집도 버팀목 조건 충족해야 함
✓ 월세 전환하면 대출 상환 필수, 월세대출로 전환 고려
✓ 집 구매 시 전세 정산 후 디딤돌대출 연결 가능
✓ 중도상환 수수료 없음, 금리 vs 예금 이자 비교해서 판단
버팀목대출은 받는 것보다 관리가 더 중요합니다. 2년마다 찾아오는 선택의 순간을 미리 준비하세요.
8. 버팀목대출 완벽 마스터
3부에 걸쳐 버팀목전세자금대출의 모든 것을 다뤘습니다. 일반·청년·신혼부부 버팀목의 차이부터 신청 자격, HUG 보증, 신청 절차, 갱신과 이사 전략까지 완벽하게 정리했습니다. 이제 여러분은 버팀목대출 전문가가 되었습니다. 낮은 금리로 안정적인 주거를 확보하고, 내 집 마련의 발판을 만드시길 바랍니다.