디딤돌대출 한도 계산법 | DTI·DSR로 최대 한도 뽑기
디딤돌대출 자격이 되고 금리도 확인했는데, 정작 중요한 것은 "얼마나 빌릴 수 있는가"입니다. 내집마련 디딤돌은 최대 3억원, 신혼부부전용은 최대 4억원이지만 모두가 최대 한도를 받는 것은 아닙니다. LTV, DTI, DSR이라는 복잡한 규제 때문에 실제 한도는 사람마다 다릅니다. 5억원 아파트를 사는데 2억원밖에 못 빌리는 사람도 있고, 4억원을 받는 사람도 있습니다. 한도 계산의 모든 것을 파헤치고, 최대 한도를 뽑아내는 실전 전략을 알려드리겠습니다.
1. 대출 한도를 결정하는 3가지 기준
디딤돌대출 한도는 세 가지 기준 중 가장 낮은 금액으로 정해집니다. 하나만 높아서는 안 되고, 세 가지 모두 통과해야 합니다.
첫째, 상품별 최대 한도
내집마련 디딤돌: 최대 3억원
신혼부부전용 구입자금: 최대 4억원
이것은 절대 한도입니다. 아무리 소득이 높고 담보가 좋아도 이 금액을 초과할 수 없습니다.
둘째, LTV (주택담보인정비율)
주택 가격 대비 대출 비율입니다. 집값의 몇 %까지 빌려주는지를 나타냅니다.
내집마련 디딤돌: 주택가격의 70%
신혼부부전용 구입자금: 주택가격의 80%
계산 예시: 5억원 아파트를 산다면
- 내집마련: 5억 × 70% = 3억 5,000만원 (하지만 최대 3억원이므로 3억원)
- 신혼부부전용: 5억 × 80% = 4억원
셋째, DTI/DSR (소득 대비 부채 비율)
소득으로 감당할 수 있는 대출 규모를 계산합니다. 아무리 집값이 높아도 소득이 부족하면 많이 못 빌립니다.
DTI(총부채상환비율)는 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. DSR(총부채원리금상환비율)은 DTI보다 더 엄격한 기준으로, 2024년부터 강화되었습니다.
2. LTV 계산 완벽 이해
LTV는 가장 단순하지만 중요한 기준입니다.
주택가격 산정 기준
주택가격은 다음 중 낮은 금액으로 정합니다.
- 매매계약서 상 실거래가
- KB시세 등 감정평가액
- 주택도시기금 산정가격
실전 예시: 5억원에 아파트 매매계약을 체결했는데, KB시세는 5억 2,000만원, 기금 산정가격은 4억 8,000만원이라면 어떻게 될까요? 가장 낮은 4억 8,000만원을 기준으로 합니다.
신혼부부전용 80% 기준: 4억 8,000만원 × 80% = 3억 8,400만원
실거래가 5억원으로 계산하면 4억원인데, 기금 산정가격이 낮아 3억 8,400만원만 받게 됩니다. 이런 경우 추가 자기자본이 필요합니다.
지역별 LTV 차등 없음
시중은행 대출은 투기지역이나 조정대상지역에 따라 LTV가 달라집니다. 하지만 디딤돌대출은 지역 구분 없이 일률적으로 적용됩니다. 서울이든 지방이든 내집마련은 70%, 신혼부부전용은 80%입니다.
선순위 대출이 있는 경우
이미 다른 대출이 있다면 LTV 계산이 복잡해집니다.
예시: 5억원 아파트, 기존 전세자금대출 1억원 있음
신혼부부전용 LTV 80%: 5억 × 80% = 4억원
선순위 대출 차감: 4억 - 1억 = 3억원
최대 3억원만 추가로 빌릴 수 있습니다. 선순위 대출을 먼저 상환하고 디딤돌대출로 갈아타는 것이 유리합니다.
3. DTI·DSR 계산 실전
가장 복잡하면서도 가장 중요한 부분입니다. 여기서 한도가 크게 줄어드는 경우가 많습니다.
DTI란?
DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율입니다. 연 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액의 비율입니다.
DTI = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
디딤돌대출 DTI 한도는 60%입니다. 연소득의 60%까지만 대출 상환에 쓸 수 있다는 뜻입니다.
계산 예시:
연소득: 6,000만원
DTI 60% 한도: 6,000만원 × 60% = 3,600만원
1년에 3,600만원까지 대출 상환에 쓸 수 있습니다. 월로 환산하면 300만원입니다.
기존 대출(자동차 할부, 학자금 대출 등)로 연 1,200만원을 상환 중이라면, 디딤돌대출로 추가 가능한 금액은 연 2,400만원(월 200만원)입니다.
월 200만원 상환 시 30년 원리금균등상환 기준, 금리 2.5%라면 대출 가능 금액은 약 4억 5,000만원입니다. 하지만 신혼부부전용 최대 한도가 4억원이므로 4억원까지만 가능합니다.
DSR란?
DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 엄격한 기준입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스 통장까지 모두 포함하고, 원금 상환도 더 엄격하게 계산합니다.
2024년부터 디딤돌대출도 DSR 40%를 적용합니다. DTI 60%보다 훨씬 타이트합니다.
DTI vs DSR 차이:
DTI는 주택담보대출 원금을 만기 일시 상환으로 가정하지만, DSR은 실제 상환 방식대로 계산합니다. 또한 DSR은 신용카드 할부, 마이너스 통장 한도까지 포함합니다.
실전 계산:
연소득 6,000만원, DSR 40%
연간 가능 상환액: 6,000만원 × 40% = 2,400만원 (월 200만원)
기존 대출:
- 신용대출 2,000만원 (금리 5%, 5년 상환, 월 38만원)
- 자동차 할부 1,000만원 (3년 남음, 월 30만원)
기존 대출 상환액: 월 68만원
디딤돌대출 가능 상환액: 200만원 - 68만원 = 132만원
월 132만원 상환 시 금리 2.5%, 30년 기준 대출 가능 금액은 약 3억원입니다.
LTV로는 4억원까지 가능하지만, DSR 때문에 3억원으로 줄어든 것입니다.
DTI와 DSR 중 무엇을 쓸까?
은행은 DTI와 DSR을 모두 계산한 후 더 낮은 금액을 적용합니다. 대부분 DSR이 더 타이트하므로 DSR 기준으로 한도가 정해집니다.
4. 한도 극대화 전략
같은 소득이라도 전략에 따라 한도가 달라집니다.
기존 대출 정리하기
가장 효과적인 방법은 기존 대출을 상환하는 것입니다. 신용대출, 자동차 할부, 마이너스 통장을 모두 정리하면 DSR 여력이 생깁니다.
사례: A씨는 연소득 5,000만원, 신용대출 3,000만원(월 상환 60만원)이 있습니다. DSR 40% 기준 월 가능 상환액은 167만원인데, 기존 대출 때문에 107만원만 남습니다. 이 경우 디딤돌대출 한도는 약 2억 4,000만원입니다.
신용대출 3,000만원을 부모님께 빌려서 먼저 갚으면 어떻게 될까요? DSR 여력이 월 167만원 전체로 늘어나 디딤돌대출 한도가 약 3억 7,000만원으로 증가합니다. 1억 3,000만원 차이입니다.
맞벌이 부부 소득 합산
맞벌이 부부는 두 사람 소득을 합산해서 DTI/DSR을 계산합니다. 이것이 큰 장점입니다.
예시:
남편 연소득: 4,000만원
아내 연소득: 3,000만원
합산 소득: 7,000만원
DSR 40%: 7,000만원 × 40% = 2,800만원 (월 233만원)
월 233만원 상환 시 금리 2.5%, 30년 기준 약 5억 2,000만원 대출 가능합니다. 하지만 신혼부부전용 최대 한도 4억원으로 제한됩니다.
만약 아내가 전업주부라면?
남편 소득만: 4,000만원
DSR 40%: 1,600만원 (월 133만원)
대출 가능 금액: 약 3억원
맞벌이 여부로 1억원 차이가 납니다.
상환 기간 조절
상환 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어 DSR 여력이 생깁니다.
비교: 3억원 대출, 금리 2.5%
- 20년 상환: 월 159만원
- 30년 상환: 월 119만원
월 상환액이 40만원 차이 나므로, DSR 여력이 부족하면 30년으로 늘리는 것이 유리합니다. 물론 총 이자는 늘어나지만 일단 집을 사는 것이 우선입니다.
중도금 대출 활용
분양 아파트는 중도금 대출을 먼저 받고, 입주 시 디딤돌대출로 전환할 수 있습니다. 중도금 대출 시점에는 DTI/DSR 여력이 충분했는데, 나중에 다른 대출이 생겨 입주 시 한도가 부족할 수 있습니다.
이럴 때는 입주 전에 기존 대출을 정리하고 DTI/DSR을 맞춰야 합니다.
5. 실전 한도 계산 사례
구체적 사례로 실제 한도를 계산해봅시다.
케이스 1: 신혼부부, 맞벌이, 고소득
- 주택가격: 5억원
- 남편 연소득: 5,000만원
- 아내 연소득: 4,000만원
- 합산 소득: 9,000만원 → 신혼부부전용 불가 (8,500만원 초과)
소득 기준 초과로 디딤돌대출 자체가 불가능합니다. 시중은행 대출을 알아봐야 합니다.
케이스 2: 신혼부부, 맞벌이, 기존 대출 있음
- 주택가격: 4억 5,000만원
- 남편 연소득: 4,500만원
- 아내 연소득: 3,000만원
- 합산 소득: 7,500만원
- 기존 신용대출: 2,000만원 (월 상환 40만원)
- 자동차 할부: 1,000만원 (월 상환 30만원)
LTV 계산: 4억 5,000만원 × 80% = 3억 6,000만원
DSR 계산:
연소득 7,500만원 × 40% = 3,000만원 (월 250만원)
기존 대출: 월 70만원
디딤돌대출 가능: 월 180만원 → 약 4억원 대출 가능
최종 한도: 3억 6,000만원 (LTV 제한)
DSR로는 4억원 가능하지만 LTV 때문에 3억 6,000만원입니다.
자기자본: 4억 5,000만원 - 3억 6,000만원 = 9,000만원 필요
케이스 3: 내집마련, 생애최초, 단독 소득
- 주택가격: 3억 5,000만원
- 연소득: 5,500만원 (생애최초)
- 기존 대출: 없음
LTV 계산: 3억 5,000만원 × 70% = 2억 4,500만원
DSR 계산:
연소득 5,500만원 × 40% = 2,200만원 (월 183만원)
기존 대출 없음 → 월 183만원 전액 사용 가능
금리 2.5%, 30년 기준 약 4억 1,000만원 가능
최종 한도: 2억 4,500만원 (LTV 제한)
내집마련 디딤돌 최대 3억원이지만, LTV 때문에 2억 4,500만원입니다.
자기자본: 3억 5,000만원 - 2억 4,500만원 = 1억 500만원 필요
6. 한도 계산 체크리스트
신청 전 스스로 한도를 계산해보세요.
1단계: 상품 선택
☑️ 내집마련 디딤돌 (최대 3억원) or 신혼부부전용 (최대 4억원)
2단계: LTV 계산
☑️ 주택가격 × 70% (내집마련) 또는 80% (신혼부부전용)
☑️ 선순위 대출 있으면 차감
3단계: DSR 계산
☑️ 연소득 × 40% = 연간 가능 상환액
☑️ 기존 대출 월 상환액 계산
☑️ 남은 여력으로 대출 가능 금액 산출
4단계: 최종 한도
☑️ 상품 최대 한도, LTV, DSR 중 가장 낮은 금액
7. 핵심 정리
✓ 한도는 상품 최대, LTV, DSR 중 가장 낮은 금액으로 결정
✓ LTV는 내집마련 70%, 신혼부부전용 80%
✓ DSR 40%가 실제 한도를 좌우하는 핵심 기준
✓ 기존 대출 정리와 맞벌이 소득 합산으로 한도 극대화
✓ 상환 기간 30년으로 늘리면 월 부담 줄어 한도 증가
한도 계산은 복잡하지만 원리를 알면 본인 한도를 미리 예측할 수 있습니다.
8. 마지막 단계
한도까지 확인했다면 이제 실제 신청만 남았습니다. 마지막으로 필요 서류, 신청 절차, HUG 보증 vs 은행 신용 선택, 심사 기간과 승인 후 주의사항까지 모든 실전 과정을 알려드리겠습니다.
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