조정대상지역·투기과열지구 확대 지정 | 서울·경기 12개 지역 규제 현황
2025년 10.15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 동시 지정되었습니다. 이는 핀셋 규제의 풍선 효과를 차단하기 위해 서울을 한 번에 묶는 초강수입니다.
지정 지역 전체 리스트
서울특별시
서울 전 25개 자치구 모두 지정
- 강남구, 서초구, 송파구, 강동구
- 용산구, 성동구, 광진구, 동작구, 관악구
- 강서구, 양천구, 영등포구, 구로구, 금천구
- 마포구, 서대문구, 은평구
- 종로구, 중구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구
경기도 (12개 지역)
- 과천시 (전체)
- 광명시 (전체)
- 성남시 분당구, 수정구, 중원구
- 수원시 영통구, 장안구, 팔달구
- 안양시 동안구
- 용인시 수지구
- 의왕시 (전체)
- 하남시 (전체)
이들 지역은 모두 조정대상지역과 투기과열지구에 동시 지정되었으며, 서울 전역은 추가로 토지거래허가구역까지 3중 규제가 적용됩니다.
조정대상지역이란?
조정대상지역은 주택 가격 상승이 우려되어 각종 대출 및 세금 규제가 강화되는 지역입니다. 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 1단계 규제 지역입니다.
조정대상지역 규제 내용
- LTV: 기존 70% → 40%로 하향
- DTI: 60% → 50%로 강화
- 분양권 전매제한: 소유권 이전등기 시까지 전매 금지
- 주택 취득세: 다주택자 중과세율 적용
- 양도소득세: 1주택자 비과세 요건 강화 (2년 거주 필수)
- 종합부동산세: 다주택자 중과 적용
투기과열지구란?
투기과열지구는 조정대상지역보다 한 단계 강화된 규제 지역으로, 투기 수요가 매우 심각하다고 판단되는 지역에 지정됩니다.
투기과열지구 추가 규제
- 분양가상한제 적용
- 재당첨 제한: 당첨 후 5년간 재청약 불가
- 청약 1순위 자격 강화: 해당 지역 2년 이상 거주 또는 청약통장 2년 이상 가입
- 전매제한 기간 연장: 소유권 이전등기 + 3년 (최대 5년)
- 다주택자 양도세 중과: 기본세율 + 최대 30%p 중과
LTV·DTI 변화 상세
주택담보대출비율(LTV)
| 구분 | 규제 전 | 규제 후 |
|---|---|---|
| 규제지역 내 | 70% | 40% |
| 다주택자 | 50%~60% | 30% |
총부채상환비율(DTI)
| 구분 | 규제 전 | 규제 후 |
|---|---|---|
| 규제지역 내 | 60% | 50% |
| 투기과열지구 | 60% | 40% |
전매제한 강화
분양권 전매제한
규제지역으로 지정된 지역의 분양권은 소유권 이전등기 시까지 전매가 금지됩니다. 단, 지정일 당시 이미 분양권을 소유한 사람(당첨자 및 분양권 매수자)은 1회에 한해 전매가 허용됩니다.
입주권 전매제한
재건축·재개발 입주권도 동일하게 전매제한이 적용되며, 투기과열지구의 경우 소유권 이전 후에도 추가로 3년간 전매가 제한됩니다.
기존 주택 전매제한
신규 분양이 아닌 기존 주택 거래는 전매제한이 없으나, 토지거래허가구역(서울 전역)에서는 2년 실거주 의무가 부과되어 사실상 2년간 처분이 불가능합니다.
청약 제도 변화
1순위 자격 강화
투기과열지구로 지정된 지역의 청약 1순위 자격이 강화됩니다.
- 해당 지역 2년 이상 거주 또는
- 청약통장 2년 이상 가입
- 무주택 세대 구성원
재당첨 제한
투기과열지구에서 청약에 당첨되면 5년간 다른 투기과열지구의 청약에 재당첨이 불가능합니다. 이는 청약 당첨을 통한 시세 차익을 노리는 것을 막기 위한 조치입니다.
당첨자 발표 및 계약
투기과열지구의 경우 당첨자 명단이 공개되며, 부적격 당첨 여부에 대한 검증이 더욱 강화됩니다.
세금 중과 내용
취득세
조정대상지역 내 다주택자는 취득세가 중과됩니다.
- 1주택: 1~3% (일반세율)
- 2주택: 8%
- 3주택: 12%
- 법인: 12%
양도소득세
투기과열지구 내 다주택자는 양도세가 중과됩니다.
- 2주택: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 1년 미만 보유: 70%
- 1~2년 보유: 60%
종합부동산세
조정대상지역 내 다주택자는 종부세 중과가 적용됩니다.
- 2주택: 기본세율 + 0.6~2.0%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 1.2~4.0%p
실수요자 vs 투자자 영향
실수요자
긍정적 측면
- 투기 수요 차단으로 가격 안정 기대
- 청약 시 실거주자 우대로 당첨 확률 상승
부정적 측면
- 대출 규제로 자금 조달 어려움
- 청약 1순위 자격 강화로 진입 장벽 상승
- 전매제한으로 유동성 저하
투자자
치명적 타격
- 레버리지 활용 불가
- 단기 차익 실현 불가 (전매제한)
- 세금 중과로 수익성 악화
- 2년 실거주 의무로 갭투자 차단
결론
2025년 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면서 강력한 대출 규제, 전매제한, 세금 중과가 동시에 적용되었습니다. 이는 투기 수요를 원천 차단하고 실수요자 중심의 시장으로 재편하려는 정부의 의지를 보여줍니다.
실수요자는 청약 당첨 확률이 높아질 수 있으나, 자금 조달이 어려워진 만큼 충분한 자기 자본 준비가 필요합니다. 투자자는 규제지역 내 투자가 사실상 불가능해졌으므로, 비규제 지역이나 다른 투자처를 검토해야 할 시점입니다.