주택담보대출 한도 대폭 축소 | 15억 초과 주택 2억 제한, 1·2금융 동일 적용
2025년 10.15 부동산 대책의 핵심은 주택담보대출 한도를 주택 시가별로 차등 축소한 것입니다. 특히 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능해지면서, 고가 주택 구입자들의 자금 조달이 크게 어려워졌습니다.
주택 시가별 대출 한도
수도권과 규제지역 내에서 주택 구입 목적으로 받는 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 다음과 같이 제한됩니다.
| 주택 시가 | 기존 한도 | 변경 한도 |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 6억 원 (유지) |
| 15억~25억 원 | 6억 원 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 6억 원 | 2억 원 |
예를 들어, 30억 원짜리 아파트를 구입하려는 경우 기존에는 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 2억 원만 대출받을 수 있습니다. 나머지 28억 원은 자기 자본으로 마련해야 합니다.
1·2금융권 동일 규제 적용
이번 대책의 가장 큰 변화는 1금융권과 2금융권이 동일한 대출 한도와 DSR·LTV 기준을 적용받게 된 것입니다.
기존 2금융권의 역할
그동안 1금융권(은행)에서 대출 한도를 모두 사용한 사람들은 저축은행, 캐피탈, 상호금융, 보험사 등 2금융권으로 가서 추가 대출을 받을 수 있었습니다. 2금융권은 DSR이 50~60%까지 허용되어 보충 레버리지 역할을 했습니다.
이제는 완전히 막혔다
하지만 10.15 대책 이후, 모든 금융권이 동일한 기준을 적용받게 되면서 이러한 우회로가 완전히 차단되었습니다. 저축은행·상호금융·보험사·카드사 할 것 없이 모두 동일한 대출 한도와 DSR 기준이 적용됩니다.
더욱이 2금융권은 금리가 8% 이상으로 높기 때문에, 금리가 높으면 DSR 계산 시 실제 대출 가능 금액은 오히려 더 줄어드는 역설적 상황이 발생합니다.
DSR 스트레스 금리 3.0%로 상향
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. DSR이 40%라면, 연소득의 40%까지만 대출 원리금 상환에 사용할 수 있다는 뜻입니다.
스트레스 금리란?
스트레스 금리는 금리 상승 위험을 고려해 실제 대출 금리에 추가로 더하는 가산 금리입니다. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%이고 스트레스 금리가 3%라면, DSR 계산 시에는 7%로 계산하여 대출 한도를 산정합니다.
기존 1.5% → 3.0%로 상향
수도권과 규제지역 내 주택담보대출에 대해 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 대폭 상향되었습니다. 이는 실질적인 대출 가능 금액을 크게 줄이는 효과를 가져옵니다.
실제 사례
연소득 1억 원, DSR 40% 제한 가정
- 연간 상환 가능액: 4,000만 원
- 실제 대출 금리 4%, 스트레스 금리 3% 적용 시 계산 금리: 7%
- 30년 만기 원리금균등상환 기준 대출 가능액: 약 5억 원
스트레스 금리가 상향되면서 같은 소득이라도 대출 가능 금액이 크게 줄어들게 됩니다.
1주택자 전세대출도 DSR 반영
이번 대책에서 추가된 중요한 변화는 1주택자가 전세대출을 받는 경우에도 DSR에 반영된다는 점입니다.
기존 방식
기존에는 1주택자가 전세로 거주하며 전세대출을 받아도 DSR 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 집을 소유하면서 전세로 거주하고, 추가로 주택을 구입하는 것이 가능했습니다.
변경 내용
이제는 수도권과 규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받으면, 그 이자 상환액이 DSR에 반영됩니다. 이는 갭투자를 막기 위한 조치로, 실질적으로 1주택자의 추가 주택 구입을 어렵게 만듭니다.
LTV 40%로 하향
규제지역으로 신규 지정된 지역의 주택담보대출 LTV(담보인정비율)는 70%에서 40%로 대폭 축소되었습니다.
LTV란?
LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 10억 원 주택에 LTV 40%가 적용되면 최대 4억 원까지만 대출이 가능합니다.
실제 영향
- 10억 원 주택: 7억 원 → 4억 원
- 15억 원 주택: 10.5억 원 → 6억 원 (한도 제한으로 실제 6억)
- 20억 원 주택: 14억 원 → 4억 원 (한도 제한 적용)
LTV 축소와 함께 한도 제한이 동시에 적용되면서 실제 대출 가능 금액은 더욱 줄어들게 됩니다.
사업자대출·우회대출 차단
일부 고소득층이 사업자등록을 내고 2금융권 사업자대출을 이용해 주택을 매입하던 편법도 차단되었습니다.
- 신용대출 한도 1억 원 제한 (6.27 대책)
- 사업자대출을 통한 주택자금 유용 차단
- 전세대출·신용대출 이용한 주택 구입 금지
실수요자를 위한 대출 전략
1. 15억 이하 주택 우선 검토
15억 원 이하 주택은 여전히 6억 원까지 대출이 가능하므로, 실수요자라면 이 구간의 주택을 우선적으로 고려하는 것이 합리적입니다.
2. 자기 자본 비중 확대
고가 주택을 원한다면 자기 자본 비중을 대폭 늘려야 합니다. 25억 원 주택이라면 최소 23억 원은 자기 자본으로 준비해야 합니다.
3. 소득 증빙 철저히
DSR 규제가 강화되면서 소득 증빙이 더욱 중요해졌습니다. 정기적이고 안정적인 소득을 증빙할 수 있어야 대출이 가능합니다.
4. 비규제 지역 검토
규제지역 밖에서는 상대적으로 대출 규제가 덜하므로, 실거주 목적이라면 비규제 지역도 함께 검토해볼 필요가 있습니다.
결론
10.15 대책으로 주택담보대출 한도가 대폭 축소되고, 1·2금융권 모두 동일한 규제를 받게 되면서 레버리지를 활용한 주택 구입이 사실상 불가능해졌습니다. 특히 고가 주택 구입자들은 막대한 자기 자본을 준비해야 하며, 이는 사실상 현금 부자에게 유리한 시장 구조를 만들게 됩니다.
실수요자라면 15억 원 이하 주택을 중심으로 계획을 수정하고, 자기 자본 비중을 늘리는 방향으로 전략을 재수립해야 할 시점입니다.