토지거래허가구역(토허제) 완벽 가이드 | 2년 실거주 의무와 허가 절차 총정리
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책의 핵심은 서울 전역을 토지거래허가구역(토허제)으로 지정한 것입니다. 헌정 사상 최초로 수도 전체가 토허제로 묶이면서, 주택 구입 시 반드시 구청장의 허가를 받아야 합니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역(토허제)은 부동산 투기를 막기 위해 특정 지역에서 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 그 계약은 무효가 됩니다.
이번 10.15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 토허제 지역으로 지정되었습니다.
적용 기간
2025년 10월 20일 계약자부터 2026년 12월 31일까지 한시적으로 적용됩니다.
토지거래허가 신청 절차
1단계: 매매 계약 전 허가 신청
주택 매매 계약을 체결하기 전에 해당 부동산이 소재한 구청에 토지거래허가를 신청해야 합니다. 계약 전에 허가를 받지 않으면 계약 자체가 무효가 됩니다.
2단계: 필요 서류 제출
- 토지거래허가 신청서
- 토지 이용 계획서 (실거주 의사 증명)
- 자금 조달 계획서
- 매매 예정가 증빙 서류
- 신분증 및 주민등록등본
3단계: 심사 및 허가
구청에서는 신청인의 실거주 의사, 자금 조달 능력, 투기 목적 여부 등을 종합적으로 심사합니다. 심사 기간은 통상 15일 내외이며, 허가가 나면 매매 계약을 체결할 수 있습니다.
4단계: 계약 체결 및 신고
허가를 받은 후 매매 계약을 체결하고, 계약 체결일로부터 30일 이내에 구청에 계약 체결 사실을 신고해야 합니다.
2년 실거주 의무
토지거래허가를 받아 주택을 구입한 경우, 허가일로부터 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 원천적으로 차단하기 위한 조치입니다.
실거주 의무의 의미
- 구입한 주택에 직접 거주해야 함
- 전세나 월세로 임대 불가
- 주민등록을 해당 주소지로 이전해야 함
- 정기적인 실거주 여부 확인 조사 실시
예외 사항
다만, 최종적으로 1주택자가 되는 경우(기존 주택 처분 후)에는 2년 실거주 후 양도소득세 12억 원 이하 구간에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
허가가 거부되는 경우
- 투기 목적이 명백한 경우
- 자금 조달 계획이 불분명한 경우
- 실거주 의사가 없다고 판단되는 경우
- 이미 다주택자로 추가 취득하는 경우
- 최근 부동산 투기 이력이 있는 경우
위반 시 처벌
허가 없이 계약 체결 시
- 계약 자체가 무효 처리
- 2년 이하 징역 또는 계약금액의 30% 이하 벌금
- 위반 사실이 확인되면 해당 거래는 원상 복구
실거주 의무 위반 시
- 3년 이하 징역 또는 토지 가액의 30% 이하 벌금
- 해당 토지의 매각 명령
- 향후 5년간 토허제 지역 내 부동산 취득 제한
거짓 서류 제출 시
- 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금
- 허가 취소 및 원상 복구
실수요자를 위한 팁
1. 충분한 준비 기간 확보
허가 심사에 최소 15일이 소요되므로, 계약 예정일 최소 1개월 전부터 준비하는 것이 좋습니다.
2. 명확한 실거주 계획 수립
직장 이전, 자녀 학교 문제 등 실거주가 필요한 명확한 이유를 준비하면 허가 확률이 높아집니다.
3. 자금 조달 계획의 투명성
대출 사전승인서, 예금 잔고 증명 등 자금 출처를 명확히 증빙할 수 있는 서류를 준비하세요.
4. 기존 주택 처분 계획
기존에 주택이 있다면, 매도 계획서와 함께 최종 1주택자가 될 것임을 명확히 제시하세요.
결론
토지거래허가구역 제도는 투기 수요를 원천 차단하기 위한 강력한 규제입니다. 실수요자라면 충분한 준비와 명확한 계획을 통해 허가를 받을 수 있지만, 절차가 까다롭고 시간이 소요되므로 여유 있게 준비하는 것이 중요합니다.
특히 2년 실거주 의무를 반드시 이행해야 하므로, 실제로 거주할 의사가 없다면 토허제 지역의 주택 구입은 피하는 것이 현명합니다.