2025 10.15 부동산 대책 총정리 | 서울 전역 토허제, 대출 한도 축소 핵심 요약
2025년 10월 15일, 정부가 과열된 서울 부동산 시장을 잡기 위한 초강력 규제 대책을 발표했습니다. 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하는 사상 초유의 조치와 함께, 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 내용이 핵심입니다.
10.15 대책이 나온 배경
이재명 정부는 앞서 6.27 대출 규제, 9.7 공급 대책을 발표했지만 서울 아파트값은 2021년 고점 수준까지 치솟았습니다. 특히 강남 4구를 중심으로 집값이 급등하면서 정부는 더 이상 물러설 곳이 없다고 판단했습니다.
유동성 증가, 금리 인하, 공급 부족이 맞물리면서 투기 수요가 폭발했고, 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 집값 상승의 주범으로 지목되었습니다. 이에 정부는 서울 전역을 한 번에 묶는 초강수를 두게 됩니다.
핵심 대책 8가지
1. 조정대상지역·투기과열지구 확대
서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되었습니다.
2. 서울 전역 토지거래허가구역 지정
헌정 사상 최초로 서울 전역이 토허제 구역으로 묶였습니다. 주택 구입 시 구청장 허가를 받아야 하며, 허가받은 후에는 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 갭투자를 원천 차단하기 위한 조치입니다.
3. 주택담보대출 한도 대폭 축소
수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대 한도가 주택 시가별로 차등 적용됩니다.
- 15억 원 이하: 최대 6억 원
- 15억~25억 원: 최대 4억 원
- 25억 원 초과: 최대 2억 원
4. DSR 스트레스 금리 상향
수도권·규제지역 내 주담대에 대해 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 대폭 상향되었습니다. 이는 대출 실행 가능 금액을 더욱 줄이는 효과를 가져옵니다.
5. 1주택자 전세대출도 DSR 반영
1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 경우, 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영하게 되어 추가 주택 구입이 더욱 어려워집니다.
6. 1·2금융권 동일 규제 적용
저축은행, 상호금융, 보험사 등 2금융권도 1금융권과 동일한 DSR·LTV 기준이 적용됩니다. 그동안 1금융권에서 대출을 받지 못한 사람들이 2금융권으로 가던 우회로가 완전히 막힌 것입니다.
7. LTV 40% 하향
규제지역으로 신규 지정된 지역의 주담대 LTV는 70%에서 40%로 대폭 축소되었습니다.
8. 부동산 세제 합리화 예고
정부는 후속 대책으로 보유세와 거래세 조정을 통한 부동산 세제 합리화 의지를 표명했습니다.
언제부터 적용되나요?
이번 대책은 2025년 10월 20일 계약자부터 2026년 12월 31일까지 한시적으로 적용됩니다. 즉, 10월 20일 이후 계약을 체결하는 경우부터 모든 규제가 적용되는 것입니다.
시장 반응과 전망
이번 대책 발표 직후 부동산 시장은 거래 절벽 상태에 빠졌습니다. 매수 심리가 크게 위축되면서 단기적 가격 안정 효과는 나타날 것으로 보입니다.
하지만 전문가들은 규제만으로는 한계가 있다고 지적합니다. 서울의 신규 아파트 입주 물량이 2026~2028년 사이 약 58% 감소할 것으로 전망되는 상황에서, 공급 확대 없이는 규제 효과가 일시적일 수 있다는 것입니다.
긍정적 시각 vs 부정적 시각
긍정적 시각
투기 수요를 원천 차단하여 실수요자 중심의 건강한 시장으로 재편할 수 있다는 평가입니다. 가격이 안정되면 청년층과 무주택 서민에게도 내 집 마련 기회가 돌아갈 수 있다는 기대감이 있습니다.
부정적 시각
과도한 재산권 침해이며 시장 기능을 왜곡한다는 비판도 있습니다. 현금 부자만 유리한 구조가 되어 오히려 양극화가 심화될 수 있다는 우려와 함께, 인접 비규제 지역의 가격 상승이라는 풍선 효과가 나타날 수 있다는 지적입니다.
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결론
2025년 10.15 부동산 대책은 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하고 주택담보대출 한도를 대폭 축소하는 초강력 규제입니다. 단기적으로 거래 절벽과 가격 안정 효과가 나타날 것으로 보이지만, 장기적 성공 여부는 정책 일관성과 실질적인 공급 확대 여부에 달려 있습니다.
실수요자는 규제 내용을 정확히 파악하고 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요하며, 투자자는 비규제 지역과 장기 전망을 신중히 검토해야 할 시점입니다.